Ceny nehnuteľností môžu ísť dole. Dávid Zbojek: na dno si počkajte rok až dva
Ak dnes zvažujete kúpu bytu alebo hypotéku, jeden podnet z rozhovoru s Dávidom Zbojekom v podcaste ODznova stojí za to pripomenúť: nerozhodovať sa v zhone. Autor knihy o cykloch tvrdí, že realitný trh u nás ešte len čaká korekcia a že najlepšie ceny prídu až po nej. Je to jeho názor, nie investičná rada, no jeho argumenty si zaslúžia pozornosť.
Prečo podľa Zbojeka ceny nehnuteľností pôjdu dole
Zbojek to hovorí priamo: „Ja by som teraz reality vôbec nekupoval, vôbec by som neinvestoval, pretože má tu prísť zasa tá korekcia, má tu prísť ten pád.“ Namiesto rýchleho nákupu odporúča čakať: „Čiže by som si počkal rok, dva a o rok až dva.“ Dôvod je praktický. Na dne, keď ľudia potrebujú peniaze, sa podľa neho nakupuje najvýhodnejšie.
Konkrétne hovorí o poklese o 10, 15 až 20 percent. K tomu pridáva druhú vrstvu, ktorú mnohí pri úvahách o cenách nehnuteľností prehliadajú: predávajúci v dlhoch je podľa neho ochotný pridať ďalších 10 až 20 percent zľavy. „My vidíme, že nehnuteľnosti padli o 20 %. Nie, nie, nie. Oni padli o 40, lebo vy ste si vedeli dohodnúť ešte ďalších 10 – 20 percent.“ Ako príklad uvádza roky 2008 a 2009, keď sa podľa jeho slov trh správal presne takto.
Prečo sú u nás nehnuteľnosti také drahé
Odpoveď hosťa súvisí s tým, kam Slováci ukladajú peniaze. K burze máme podľa neho ďaleko, a tak je pre väčšinu najbezpečnejším prístavom nehnuteľnosť. „Preto ich tu máme také predražené, lebo každý, čo má voľnú korunu, teda euro,“ dá práve do bytu. Rovnaký hlavný prepad podľa neho ešte len čaká bitcoin, akcie aj indexy.
V akej fáze sa podľa neho nachádzame
Zbojek vychádza z 80- až 85-ročného cyklu, ktorý opísali Strauss a Howe. Svet je podľa neho v zimnej fáze tohto cyklu, ktorá spadá do obdobia medzi rokmi 2025 a 2030, a po nej má okolo roku 2030 prísť fáza obnovy. Spomína aj kratšie cykly, Kondratievov a Kitchinov, a deväťročné osobné cykly, podľa ktorých si človek vie vyrátať svoje silnejšie a slabšie obdobia. Zdôrazňuje, že nejde o veštenie, ale o čítanie minulosti: „pozrieme sa na minulosť“ a hľadáme, čo sa opakuje. Zároveň priznáva vlastnú omylnosť: „nie som veštiec“ a môže sa pomýliť.
Ako sa na to pripraviť
Rady hosťa nie sú o rýchlom zbohatnutí, ale o príprave. Držať časť majetku v hotovosti a v kapitáli, ktorý je pripravený na nákup. Postupne odpredávať, ako to podľa neho robí Warren Buffett, a nie čakať na poslednú chvíľu. Prehodnotiť alebo zrušiť dlhodobé zmluvy a nájmy, ktoré vás môžu v horšom období zabiť. A netlačiť na výkon v období, ktoré si to nežiada. Sám to opisuje cez vlastnú skúsenosť: prišiel takmer o milión eur a skončil v nemocnici s predinfarktovým stavom.
Čo to znamená pre vás, ak riešite hypotéku
Zbojek neuvádza konkrétny dátum. Sám hovorí, že nevie odhadnúť, kedy presne príde prvý sneh, vie len povedať, že zima príde. Ak teda stojíte pred rozhodnutím o kúpe alebo o hypotéke, jeho odporúčanie znie: pripravte sa dopredu, nepodpisujte všetko naraz a nechajte si manévrovací priestor. Nie je to návod na obchodovanie, skôr pripomienka, že sa dá pripraviť na zimu tak, aby nebolela.
Zdroj: rozhovor s Dávidom Zbojekom v podcaste ODznova —
. Ide o názory hosťa z teórie cyklov, nie o investičné poradenstvo.